物件検査方法が厳格化！アプリ利用でホームインスペクション対応可能

令和元年9月1日から物件検査方法が厳格化されました。

不動産業界のみならず建築業界においても無縁ではない事柄です。特に住宅金融支援機構の融資で物件検査が必要なものについては看過できません。融資を希望する個人や法人、実際に関連業務を行う建設、不動産の担当者にまで影響が及びます。

そこで今回は物件検査方法の厳格化と、その対応方法についてご説明します。

1.物件検査方法の概要

まず「物件検査」とは何でしょうか。

色々な定義がありますが、ここでは「新築・中古共に建設購入費用の融資に際し、対象となる住宅が定められた技術基準に適合しているかの検査」としたいと思います。

新しく住宅を建てたり、中古物件を購入する際にはお金を借りる方がほとんどですが、お金を貸す側がその対象住宅について、定められた技術基準を検査します。そして、その検査は然るべき第三者機関に委ねる必要があるのです。

「物件検査」には二つのフェーズが存在します、①書類審査と②現地調査です。

①書類審査は適合証明調査機関において行われる審査のことで、「実施設計検査申請書」と「設計図書」を提出します。

これは文字通り書類上の審査であり、着工前に行われます。

竣工後には②現地調査が行われます。こちらも適合証明検査機関において調査を実施し、現場確認の後に晴れて検査済証・適合証明書が交付される流れになります。

2.ホームインスペクションとは

「ホームインスペクション」というワードは昨今注目を浴びています。住宅診断士や専門家が第三者的な立場から住宅を診断することで、前項で述べた「物件検査」もこの中に含まれます。

ただホームインスペクションは融資目的の検査に留まらず、取引前の価格設定や賃貸物件のメンテナスのための検査をしたりなど、広く住宅の劣化状況を確認しなければいけない時に行われる「住まいの健康診断」と理解して頂くのがスムーズです。

それだけにこのホームインスペクションの検査箇所は多岐に及びます。基本的には目視確認によって屋根・外壁・室内・小屋裏・床下などの劣化状態を診断しますが、それだけではありません。何か問題が見つかった場合には機材を用いて詳細に検査されます。

このように物件取引の前に中立的な専門家が物件状況を確認することで、取引が終わってから思わぬ瑕疵が見つかるという事が未然に防げます。

3.物件検査方法の厳格化

冒頭で申し上げたとおり、令和元年9月1日より物件検査方法がより厳格化されました。

具体的には中古住宅物件検査概要書に添付する写真には「調査日」と「調査物件名」が分かる情報が盛り込まれている必要があります。撮影現場で黒板や画用紙に「調査物件名」を記載して、点検箇所を撮影する際に一緒に写します。

【戸建ての場合の記載例】
調査日	令和元年〇月〇日
建物の所在地	□□市△△町▲-■-●

この措置の背景にあるのは、適合証明書交付の際、ある機関と適合証明技術者が設置写真を使いまわすという不正の発覚です。

結果、点検報告の書類に添付する写真は一枚一枚、対象箇所だけではなく、「調査日」「調査物件名」などの情報を書き込んだものと一緒に撮影しなければならなくなったのです。

また、不備があった場合は再度の現地調査を求められ、事後的に写真を提出しても現地調査を回避することは出来ないという非常に厳しいルールとなりました。そのため、物件検査時の写真撮影とその管理に重要性が増す一方、その対応のために作業時間を奪われてしまう問題が多々発生してしまいます。

4.アプリ利用によるソリューション

この問題に対するソリューションとして、関連アプリの積極的な利用が一つの有効策となります。撮影をデジタルカメラからスマートデバイスのアプリに切替えることで、撮影時の手間と撮影後の写真整理にかかる作業時間をなくすことができます。

求められる機能としては電子黒板を付与したスマートフォンでの撮影機能はもちろん、黒板への画像差込などの編集機能、また撮影履歴の機能があれば現場での使い勝手が良くなります。

データ管理ついては、オフィスにあるパソコンなど複数の端末と、写真台帳などのファイル共有が可能なクラウド機能があれば非常に便利。スムーズなデータのやりとりは業務効率を格段にアップさせてくれます。

これらの機能は、現地での滞在時間が限られているホームインスペクションでも効果が顕著です。それでも写真整理後の報告書作成は非常に手間がかかるものです。報告書への満足度は使用された写真の枚数に比例するという指摘もある一方で、報告書作成の手間は写真の枚数に比例してしまいます。

手間なく沢山の写真を使った報告書が自動作成できるような機能がついていれば嬉しいですよね。

5.まとめ

スマートフォン用アプリ「ミライ工事２」なら、これらの機能がオールインワン、しかも無料です。

現場写真の撮影・編集・管理だけではなく、写真台帳や報告書を自動作成する機能など、ハイスペックな各種機能をリーズナブルにご利用頂けます。

またJACIC「一般財団法人日本建設情報総合センター」の改ざん検知機能に準拠していますから、アプリで撮影した写真は画像データと撮影日の改ざんにも対応しています。物件検査方法の厳格化に伴うトラブルを未然に防げます。

物件検査の厳格化によって定められたルールでは、写真加工ソフト等で「調査日」「調査物件名」を写真に後から追記することが禁じられていますが、「ミライ工事２」には改ざん防止機能が搭載されており、実際の検査業務で利用されています。ぜひ安全安心のクラウド化を。（https://www.miraikoji2.com/business）

◆導入事例『現場頻度の高い「ホームインスペクション」で役立つ写真報告書アプリとは』