太陽工業コラム
住宅金融支援機構は、かつての住宅金融公庫から業務を継承した独立行政法人です。
住宅建設に必要な資金を円滑に融通させることを目的とする組織で、建築物の新築や増改築に際して証券化を支援する業務や住宅融資保険の業務、融資業務などを担っています。
より厳密に言えば、特定の民間金融機関が住宅ローンの融資を行えるよう支援するという点で旧住宅金融公庫とは異なります。個人への直接融資という形ではありませんが、実質的には金融機関と連携を取りながら融資・金融商品を提供しています。
そして購入者が住宅金融支援機構から融資を受ける際には「適合証明技術者」による検査が必要となります。
1.適合証明技術者とは
適合証明技術者とは、融資希望者の依頼に基づき、融資希望物件が同機構の基準に適用しているか判定する技術者の事です。判定業務は書類審査と現地調査に寄ります。
法的には建築士法第23条の3に基づく建築士事務所登録をしている開設者です。加えて「適合証明技術者講習」を受講し、登録した者。なお登録の有効期限は2年です。また、適合証明技術者を認定したり、管理監督する制度は「適合証明技術者制度」と呼ばれます。
適合証明業務に関する確認書
住宅金融支援機構が融資する際、適合証明技術者による判定業務が必要と定めているものは主に以下の三つです。
①住宅金融支援機構が行うフラット３５（中古住宅）
②リ・ユース住宅購入融資
③リフォーム融資
具体的にこの三つの融資がどのようなものか、次項でご説明します。
2.適合証明技術者による業務調査が必要な融資
フラット35
１つ目の「フラット35」は住宅金融支援機構と金融機関の提携で提供される「長期固定金利」の融資です。
さらに
「フラット35 S」
「フラット35」子育て支援型/地域活性型
「フラット35」リノベ
など借入金利を引き下げる制度もあり非常にお得です。
リ・ユース住宅購入融資
２つ目の「リ・ユース住宅購入融資」は建築後2年を越えた中古マンションや一戸建て中古住宅の購入に対して行われる融資です。これは「リ・ユース住宅」、すなわち新築ではなく中古の家屋を購入する際の資金を融通するものとなりますので、物件の立地や規模はもちろん、過去から現在までの維持管理状況、耐震性や耐用性など将来の見通しに至るまでの厳しい調査が必要となります。
但し、「フラット35」が日本国籍を有する申込時の年齢が満70歳未満の方ですが、「リ・ユース住宅購入融資」は住宅債券(つみたてくん)または住宅積立郵便貯金の積立者に限定されているので注意が必要です。（親子リレー返済を利用の場合はこの限りではありません）
リフォーム融資
３つ目の「リフォーム融資」は部分的バリアフリー工事や耐震改修工事を含むリフォームに対する融資です。この融資は少し特殊で、返済に際して毎月の支払いは利息のみとなり、元本は申込人が亡くなった後に相続人が一括で返済する形を取ります。
いずれも便利な融資ですが、適合証明技術者による物件検査が必須となります。それでは物件検査とはどのようなものでしょうか。
3.適合証明技術者によるインスペクション
「物件検査」には二つのフェーズが存在します。①書類審査と②現地調査です。
引用「住宅金融支援機構のフラット３５サイト」中古住宅の物件検査の概要
①書類審査は、適合証明調査機関において行われます。「実施設計検査申請書」と「設計図書」を提出します。文字通り書類上の審査であり、着工前に行われます。
竣工後には②現地調査が行われます。これも適合証明検査機関においてを調査を実施、現場確認の後に晴れて検査済証・適合証明書が交付されます。
具体的な調査項目としては、中古で一戸建ての場合は、建物外部・室内・床下・屋根・天井裏・設備などの各部になります。
マンションにおいては調査項目は共用部・室内・天井裏・設備となります。いずれも既存住宅ということになりますから、実地検査は国交省「既存住宅インスペクション・ガイドライン」に沿って行われます。ただし、この物件検査、特に現地調査の報告方法について近年、さらに厳格化されることになりました。
4.業務調査時のアプリ利用について
厳格化されたのは物件検査における設置写真の撮影・管理についてです。
具体的には、中古住宅物件検査概要書に添付する写真は「調査日」と「調査物件名」の情報を黒板・画用紙等に記載せねばならないというもので、点検箇所の撮影の際に一緒に撮影することが必要とされます。
浴室の手すり設置状況に関する写真（マンションの場合）
これは過去に発生した現場写真が使いまわされる不正への対応であり、不備があった場合は再度の現地調査を求められます。現場写真を事後的に写真提出を行っても現地調査を回避できない非常に厳しいルールです。
また、写真報告書はクライアントへの説明資料となりますので、写真が多いに越したことはありません。確かに、現地写真は顧客にとって状況を把握しやすくしますし、物件の良し悪しも一目瞭然となります。顧客満足は高まります。
その一方で、写真の台帳管理や報告書への反映は非常に手間と時間を取られるものです。（写真枚数の定められた報告書を除きます）
手間と時間が取られることへの対応として昨今、ITツール利用による効率化のニーズが高まってきています。特に写真台帳のクラウド化は実施適合証明書や報告書作成の際に利便性が高くなります。
5.ITツールのまとめ
どのようなITツールが良いのでしょうか。例えば、JACICの写真改ざん検知機能に準拠していれば、2019年の物件検査方法の厳格化にも対応できます。国交省が制定している工事写真の改ざん防止策に準拠しており、安全安心で写真報告書のクラウド化が実現されます。
また、写真報告書をURLで共有できれば、アプリを登録してなくてもリアルタイムに報告書を閲覧できます。写真データから位置情報も把握できる機能があると活用の幅が広がります。
そして、写真台帳や報告書の自動作成機能があり、面倒な書類作成に時間を取られずに済めば業務時間を大幅に削減できます。これらの極めて便利な機能を含んだITツールが無料で利用可能です。
無料のITツールの一つとして、フラット３５の申請でも実績がある「ミライ工事２」（https://www.miraikoji2.com）をぜひご利用になってみては如何でしょうか。
