太陽工業コラム
住宅金融支援機構が行う中古物件の売買やリフォームに関する各種融資。これらは便利な半面、適合証明技術者による物件検査が必要となるケースが少なくありません。物件検査の遂行に対する責任は重く、不適切な行為が見られた場合は厳しい処分を受けることがあります。
近年、物件検査方法が厳格化されたこともあり、意図せずとも「登録規定」に抵触するリスクが高くなってきてます。今回は実際に発生した不適正事案を見ながら、リスクを未然に防ぐ方法について考えてみましょう。
※登録規定とは
独立行政法人「住宅金融支援機構」による３つの融資にかかわる建築士事務所や建築士の登録に関する規程のことです。
１．証券化支援事業を活用した民間金融機関の住宅ローン（既存住宅）
２．リ・ユース住宅購入資金貸付け
３．リフォームローン
不適切事案①
最初にご紹介する不適正事案は、住宅金融支援機構の設けた技術基準に適合していない住宅に対し適合証明書を発行したというケースです。そもそも対象住戸内部の現地調査も行われていないということも分かり悪質とされました。
融資の前提となる「物件調査」において、実際に物件の状態を確認する現地調査が重要なのは言うまでもありません。さらに本件では関係書類の保管が行われておらず、適合証明業務に関する帳簿も存在しないという有様でした。結果、適合証明技術者は登録抹消・再登録永年拒否の処分を受けています。
意図しての適合証明書の不正発行や関係書類の未保管、帳簿作成さえもなかったのは論外ですが、一方で、関係書類の整理や帳簿作成はひどく手間のかかる作業ではあります。
文書作成と管理についてミスが発生することは、多忙な現代社会では起こり得ることです。意図しない不正行為で処分を受けるようなことになっては一大事です
不適切事案②
次にご紹介する不適切事案は、不適合住宅に関して是正指示が行われるも、再度の現地調査を行わずに誓約書と口頭確認によって適合証明書を発行したというケースです。
物件検査によって取引対象の建築物が基準を満たしていないと判明する事はしばしばあります。ただ、これに対しては一律に却下されるのではなく、是正指示が出されます。
このように是正指示を受けたにもかかわらず、再度の現地調査による実確認を行わずに、誓約書と口頭確認によって適合証明書を発行してしまいました。結果、適合証明技術者には二年間の適合証明業務停止の処分が下されました。
なお、令和元年9月1日からの物件検査方法厳格化により中古住宅物件検査概要書に添付する写真には「調査日」と「調査物件名」の情報を黒板・画用紙等に記載するよう義務付けらました。検査箇所を撮影する際、黒板や画用紙と一緒に映す必要があり、不備があった場合は再度の現地調査を求められます。報告書を提出した後に写真だけ提出することは出来ないので注意が必要です。
このように所定の手続を取らずに適合証明書のための申請書を提出することについては厳しく処分されるようになりました。
不適切事案③
最後にご紹介する不適正事案は、写真に関するものです。
マンション維持管理基準に違反している物件に対して適合証明書を発行したというものです。この時、手すりの設置について現地確認せず写真確認のみで対応されました。また、帳簿の作成及び関係書類の保管も不十分でした。この適合証明技術者には登録抹消・二年間の再登録拒否の処分となりました。
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写真の取り扱いについては、別件でも「手すり設置」で不誠実な行為がありました。その際に当該物件は現地確認せず、他物件の手すり設置写真を使い回されました。
本件は悪質なものとされ、適合証明技術者は登録抹消・再登録永年拒否という処分を下されています。なお、前項で述べた物件検査方法厳格化の直接の引き金ともなっています。
適合証明技術者の不適切事案を生まないために
このような不適切事案の発生はどうすれば防げるでしょうか。
それぞれの建築士のモラル向上が第一ですが、それだけでは不十分でしょう。意図的な行為は別として、多忙の中で手が回らずに省略してしまったり、ついウッカリという事例もゼロではありません。まして現場に滞在できる時間が限られている中、物件検査方法の厳格化に伴い業務が増えれば、そのようなミスが発生するリスクはぐんと高くなるでしょう。
これらのリスクマネージメントの一つとして、アプリ利用による省力化が一つの有効策となります。写真帳簿や関連文書の整理が容易になります。
デジタルカメラではなくスマートフォンやタブレットで撮影し、その写真データを一切の手間なく物件毎に一括保存する。書類作成に際しても、一定のテンプレートによって写真報告書が自動生成するようなシステムがあれば、多くの時間を省くことが出来ます。
同時にクラウドであれば写真データが紛失することもありません。モラル意識を持つのは当然ですが、それを保つには限られた時間の中で業務を十分に遂行できる仕組みが必要です。効率的なシステムを積極的に取り入れることが、より安全と言えるのではないでしょうか。
まとめ
「ミライ工事２」ならば解決できます。
現場で撮影した写真から台帳PDFを自動作成し、写真台帳の確認、編集をクラウド化で物件毎に一括管理します。写真整理に時間を取られることはなくなります。テンプレート台帳で台帳を予め準備しておけば、現場では写真を差替えるだけで報告書が完成されます。物件検査方法の厳格化に対しても、JACICの信憑性確認機能により実際にフラット35用報告書などで利用されています。
クラウドならデータアクセスにおける人、場所の制約が解決される
「ミライ工事２」は物件検査における写真管理を簡単かつ確実に行う上で非常に利便性が高いITツールと言えるでしょう、そして意図せざる不適切事案の発生を未然に防ぐための一助となるに違いありません。御社でも「ミライ工事２」（https://www.miraikoji2.com/business）を導入されてみては如何でしょうか。
